SoBBlog#5: Paškvil v územnom pláne mesta?
Od 1. augusta 2020 vstúpili do platnosti Zmeny a doplnky č.5 k územnému plánu mesta Banská Bystrica. VZN môžete vidieť tu: VZN Mesta Banská Bystrica č.11/2020.
Na týchto zmenách a doplnkoch sa pracovalo niekoľko rokov. Ako člen komisie pre výstavbu a technickú infraštruktúru som tieto zmeny a doplnky mal možnosť na krátku dobu pripomienkovať. Priznávam, že som nemal čas študovať ich do hĺbky a do detailov z dôvodu vysokého pracovného vyťaženia. Podrobnejšie mi umožnila pozrieť sa na ne iba prax. Zistil som, že v novom regulatíve maximálnej miery zastavania a minimálneho podielu zelene pre zástavbu PB02 (ROdinné domy) je zvláštny nedostatok. Dobre ho definuje nasledujúca skica:
Na týchto zmenách a doplnkoch sa pracovalo niekoľko rokov. Ako člen komisie pre výstavbu a technickú infraštruktúru som tieto zmeny a doplnky mal možnosť na krátku dobu pripomienkovať. Priznávam, že som nemal čas študovať ich do hĺbky a do detailov z dôvodu vysokého pracovného vyťaženia. Podrobnejšie mi umožnila pozrieť sa na ne iba prax. Zistil som, že v novom regulatíve maximálnej miery zastavania a minimálneho podielu zelene pre zástavbu PB02 (ROdinné domy) je zvláštny nedostatok. Dobre ho definuje nasledujúca skica:
Z uvedeného vyplýva zjavná nevyváženosť regulatívu vzhľadom na použitie v praxi. Jednotliví vlastníci by mohli takýto regulatív vnímať ako nespravodlivosť.
Rozumiem pôvodnému zámeru takéhoto regulatívu, ktorý má za cieľ optimalizovať “konzumáciu krajiny”, ale v tomto prípade by bolo potrebné zmeniť nastavenie. Predvediem na príklade: ak si ako Sused č.3 kúpim pozemok s výmerou tesne na 1000 m2 (v praxi bežná veľkosť) s úmyslom postaviť si väčší dom (alebo pristavať aj bazén), môžem postaviť dom len o niečo málo väčší ako môj Sused č.1, ktorý za pozemok zaplatil iba necelé dve tretiny ceny, pretože jeho výmera je "len" 600m2 a dom oveľa menší ako Sused č.2, ktorý má pozemok len o 30 m2 menší ako ja!
Alebo pri pohľade cez stavebnú ekonómiu: ak investuje stavebník do kúpy pozemku napríkad 135,- €/m2 (dnes bežná cena v BB), tak pri regulatíve 35% zastavanosti mi tento “zmrazí” až 87.750 eur, čo nie je zanedbateľná čiastka.
Regulatív s koeficientom zastavania 35% by mal byť použitý až v prípade väčších pozemkov (najmenej od 1500-2000 m2), 1000 m2 je pre takúto reguláciu málo. Tento stav, ktorý bol zavedený totiž môže spôsobovať konfikty v stavebných konaniach. Postatným dôvodom na to je aj skutočnosť, že do zastavanosti sa započítavajú aj všetky spevnené plochy (pričom napríklad parkovanie pre dve osobné autá zaberie cca 50m2, okapný chodník okolo domu 12x15 m zaberie 25 m2,... atď.) a ostatné doplnkové stavby (altánok (5x5 m = 25m2, bazén (3x6 = 18 m2 + dlažba okolo 16 m2... atď.)…
Majiteľ pozemku s výmerou nad 1000 m2 teda z toho vychádza ako najviac znevýhodnený, pričom investoval najviac peňazí, aby mohol postaviť väčší dom (prípadne ak chce aj nejaké iné príslušenstvo, ktoré by na malom pozemku nedokázal umiestniť).
Majiteľ pozemku nad 1000 m2 teda z toho celého vychádza ako najviac znevýhodnený (pričom investoval najviac peňazí). Konieckoncov - urobte si názor sami. Toto by bolo potrebné v územnom pláne urýchlene upraviť.
Dokument v schválenom znení nájdete TU. Regulatívy začínajú na strane č.55.
V tejto veci som podal na mesto Banská Bystrica podnet, ktorý si môžete pozrieť tu.
Rozumiem pôvodnému zámeru takéhoto regulatívu, ktorý má za cieľ optimalizovať “konzumáciu krajiny”, ale v tomto prípade by bolo potrebné zmeniť nastavenie. Predvediem na príklade: ak si ako Sused č.3 kúpim pozemok s výmerou tesne na 1000 m2 (v praxi bežná veľkosť) s úmyslom postaviť si väčší dom (alebo pristavať aj bazén), môžem postaviť dom len o niečo málo väčší ako môj Sused č.1, ktorý za pozemok zaplatil iba necelé dve tretiny ceny, pretože jeho výmera je "len" 600m2 a dom oveľa menší ako Sused č.2, ktorý má pozemok len o 30 m2 menší ako ja!
Alebo pri pohľade cez stavebnú ekonómiu: ak investuje stavebník do kúpy pozemku napríkad 135,- €/m2 (dnes bežná cena v BB), tak pri regulatíve 35% zastavanosti mi tento “zmrazí” až 87.750 eur, čo nie je zanedbateľná čiastka.
Regulatív s koeficientom zastavania 35% by mal byť použitý až v prípade väčších pozemkov (najmenej od 1500-2000 m2), 1000 m2 je pre takúto reguláciu málo. Tento stav, ktorý bol zavedený totiž môže spôsobovať konfikty v stavebných konaniach. Postatným dôvodom na to je aj skutočnosť, že do zastavanosti sa započítavajú aj všetky spevnené plochy (pričom napríklad parkovanie pre dve osobné autá zaberie cca 50m2, okapný chodník okolo domu 12x15 m zaberie 25 m2,... atď.) a ostatné doplnkové stavby (altánok (5x5 m = 25m2, bazén (3x6 = 18 m2 + dlažba okolo 16 m2... atď.)…
Majiteľ pozemku s výmerou nad 1000 m2 teda z toho vychádza ako najviac znevýhodnený, pričom investoval najviac peňazí, aby mohol postaviť väčší dom (prípadne ak chce aj nejaké iné príslušenstvo, ktoré by na malom pozemku nedokázal umiestniť).
Majiteľ pozemku nad 1000 m2 teda z toho celého vychádza ako najviac znevýhodnený (pričom investoval najviac peňazí). Konieckoncov - urobte si názor sami. Toto by bolo potrebné v územnom pláne urýchlene upraviť.
Dokument v schválenom znení nájdete TU. Regulatívy začínajú na strane č.55.
V tejto veci som podal na mesto Banská Bystrica podnet, ktorý si môžete pozrieť tu.
V tejto veci som podal na mesto Banská Bystrica podnet, ktorý si môžete pozrieť tu.
UPDATE: Obdržal som aj odpoveď, ktorú si môžete pozrieť tu.
UPDATE: Obdržal som aj odpoveď, ktorú si môžete pozrieť tu.
